Een kleine selectie van verschillende soorten opdrachten

Portefeuille analyse en strategie t.b.v. fusie

Situatie en vraag

Ouderenzorgaanbieders stichting Surplus, stichting Elisabeth en stichting deBreedonk zijn per januari 2018 gefuseerd en verder gegaan onder de naam Surplus. In de verkennende fases voorafgaand aan de uiteindelijke fusie is uitgebreid stil gestaan bij de ambitie van de drie organisaties om een nog betere dienstverlening voor ouderen in West Brabant te kunnen vormgeven. Een belangrijk thema in de verkenning en voorbereiding van de fusie was huisvesting en vastgoed. De vraag luidde: Wat zijn de kansen en risico’s in de vastgoedportefeuilles van de drie organisaties in het kader van de gezamenlijke ambitie voor een passend en toekomstgericht huisvestingsaanbod?

Proces en resultaat

In een eerste fase; wat we de vastgoedscan hebben genoemd, is een analyse van de gezamenlijke vastgoedportefeuille uitgevoerd. Het totale aanbod werd in beeld gebracht. Daarbij is gekeken naar alle kwalitatieve kenmerken van de locaties en gebouwen, en zijn de financiële data geanalyseerd. Daarnaast hebben de drie organisaties de prognoses voor de toekomstige vraag met goed onderzoek onderbouwd. Deze vastgoedscan heeft inzicht gegeven in de kansen en de mogelijke risico’s in het vastgoed die aandacht vroegen in de verdere samenwerking.

In een tweede fase is een proces ingericht waarin een verdiepingsslag werd gemaakt. Aan de hand van een aantal creatieve strategiesessies hebben we samen met de bestuurders en een aantal managers de totale strategie voor de toekomst herijkt: hoe ontwikkelt de vraag van de doelgroep zich, wat willen we waar aanbieden, wat zijn strategische locaties en hoe willen we de ideale match krijgen tussen verwachte vraag en passend aanbod. De uitkomsten van de strategiesessies zijn vervolgens vertaald naar een lange termijn vastgoedstrategie met een gedegen financiële doorrekening, en een uitgebreide risicoanalyse.

Dit traject heeft een goede en belangrijke basis geboden voor het vervolgproces en besluitvorming over de fusie.

Deze opdracht heb ik uitgevoerd onder Twynstra Gudde en in samenwerking met financiële experts en medewerkers van de drie organisaties. Ik had daarbij de rol van expert adviseur en procesmanager.

'Aziza heeft de vastgoedscan goed en deskundig ondersteund. Kennis van vastgoed, kennis van financiën van vastgoed in de gezondheidzorg en een flink portie doorzettingsvermogen hebben gezorgd voor een prima rapportage en advies. De rapportage is een belangrijk onderdeel geweest in het proces van besluitvorming tot fusie.'

Anthonie Maranus, lid Raad van Bestuur

Herhuisvestingsplan landgoed Veldwijk

Situatie en vraag

GGz Centraal heeft als missie het behandelen, begeleiden en ondersteunen van mensen met psychische problemen opdat zij de regie over hun eigen leven kunnen krijgen of houden.

In de ggz-sector vinden ontwikkelingen plaats die onder andere voortkomen uit landelijke afspraken, stelselherzieningen, beleidskeuzes van overheid en financiers en nieuwe wetgeving. De rol van mensen zelf, zorgverleners, verzekeraars en de overheid verandert. Deze ontwikkelingen hebben een grote impact op de patiëntenstromen, het primaire proces en op de bedrijfsvoering. Het beleid en de strategie van GGz Centraal zijn gericht op het veranderen van de organisatie om op deze ontwikkelingen in te spelen. De zorgvraag wordt complexer en intensiever. De totale klinische ggz-capaciteit neemt af, en de verschuivingen van gespecialiseerde naar generalistische zorg en van klinische naar intensieve ambulante zorgvormen hebben veel impact.

GGz Centraal is actief in een groot werkgebied en beschikt over veel vastgoed. In de vastgoedstrategie wordt ernaar gestreefd om vastgoedinvesteringen te concentreren op het zogenaamde ‘kernvastgoed’. In de regio Veluwe & Veluwe Vallei vindt er een grote herontwikkeling plaats van landgoed Veldwijk. De overcapaciteit moet plaats maken voor een nieuw woningbouwprogramma, en de kernactiviteiten moeten geconcentreerd worden op een compacter zorggebied. Voor het aanbod dat op het terrein blijft was de vraag om een herhuisvestingsplan te maken.

Proces en resultaat

Na een analyse van de bestaande gebouwen is een inventarisatie gemaakt van het gewenste aanbod op deze locatie. De ontwikkelingen in de vraag (capaciteit) en de ambities met betrekking tot het zorgconcept zijn in kaart gebracht en vertaald in een gewenst plaatje voor de toekomst. Vervolgens is gekeken naar de geschiktheid van de gebouwen om alle gewenste vormen van zorg, wonen, behandeling, dagbesteding en ondersteunende diensten op een goede manier te herhuisvesten. Hierbij was het belangrijk om rekening te houden met verschillende scenario’s zodat er voldoende flexibiliteit blijft om in het uitvoeringsprogramma bepaalde keuzes te kunnen maken. Dat stelt de organisatie in staat om het aanbod te optimaliseren en eventuele risico’s te blijven beheersen.

Het resultaat was een plan met een visie, een herhuisvestingsprogramma, scenario’s, een investeringsraming en advies over de ‘beste variant’. Dit plan biedt een basis voor de verdere uitwerking in programma’s van eisen, gebouwontwerpen en projecten.

‘ Aziza heeft een leidende rol gespeeld in de realisering van het plan. Ze weet op een prettige wijze de medewerkers te betrekken, zonder daarbij de realiseerbaarheid uit het oog te verliezen. De verzamelde informatie weet ze goed te destilleren en kort, bondig en voor alle partijen begrijpelijk te presenteren. Op een adequate manier is een plan tot stand gekomen waarmee we een gedragen plan kunnen realiseren.’

John van der Mark, afdeling vastgoedontwikkeling

Advies optimalisering huisvesting en facilitaire processen HWW zorg

Situatie en vraag

De Haagse Wijk- en Woonzorg is een wijkgerichte zorgorganisatie die zorg op maat biedt aan ouderen in Den Haag. De organisatie heeft hiervoor op dit moment elf verpleeghuizen en woonzorgcentra en diverse kleine locaties voor de wijkzorgteams. De vraag was hoe de organisatie van vastgoed en facilitaire diensten optimaal kan worden ingericht.

Net als andere zorgorganisaties heeft HWW zorg te maken met ingrijpende ontwikkelingen in bijvoorbeeld de zorgvraag, de cliëntwensen en financiering. Deze ontwikkelingen hebben grote effecten op de organisatie en op het aanbod van wonen en zorg. De verschillende processen binnen de organisatie moeten continu worden verbeterd. Centrale vraag is: hoe leveren we op korte én langere termijn de meeste toegevoegde waarde aan cliënten? Het doel van HWW zorg is ambitieus: een glimlach op ieders gezicht, tevreden klanten, trotse medewerkers en trouwe partners. De organisatiestrategie is om operationele taken zoveel mogelijk bij de locaties te beleggen, dicht bij het primaire proces rondom de cliënt. De wens is om de organisatie voor vastgoed en facilitaire diensten daarop te laten aansluiten , gericht op toekomstige ontwikkelingen.

Proces en resultaat

Het vastgoed binnen een zorginstelling staat niet op zichzelf, maar hangt samen met de zorgorganisatie. Maatschappelijke doelstellingen staan bovenaan, maar de vastgoedorganisatie moet wel op een professionele manier functioneren. In onze visie gaan de maatschappelijke doelstellingen hand in hand met professioneel vastgoedmanagement. De portefeuille moet goed worden gemanaged met nadruk op risicobeheersing en verantwoorde investeringen. De juiste kennis en competenties moeten daarvoor aanwezig zijn. Rollen, taken en verantwoordelijkheden moeten helder op alle niveaus in de organisatie zijn belegd.

Diverse betrokkenen bij facilitaire diensten en vastgoed en de leden van het managementteam zijn geïnterviewd. Zij hebben een beeld geschetst van de bestaande situatie en van mogelijke verbeterpunten. Daarnaast zijn op grond van een bureaustudie de lijnen voor strategisch vastgoedmanagement en inrichting van de facilitaire organisatie uitgezet, passend bij de doelstellingen en de kernwaarden van HWW zorg.

In het advies is aangegeven hoe de vastgoed- en facilitaire organisatie uitvoering kan geven aan de opgaven waar HWW zorg voor staat. De Raad van Bestuur, de MT-leden en medewerkers hebben een kader met afwegingen en richtlijnen voor de huisvestingsprocessen. De verschillende rollen zijn belegd en de taken en verantwoordelijkheden zijn op zowel strategisch als tactisch en operationeel niveau omschreven. Ook voor het onderhoud en de facilitaire organisatie is helderheid gecreëerd over de rollen, taken en verantwoordelijkheden, centraal en decentraal.

‘HWW zorg zet zich dagelijks met alle professionals in voor een glimlach op het gezicht van onze kwetsbare cliënten. Facilitaire dienstverlening en vastgoed zijn belangrijke hulpmiddel om de tevredenheid van onze cliënten te bevorderen. Twynstra Gudde heeft daar in de persoon van Aziza Aachiche op een sprankelende en professionele wijze aan bij gedragen. Wij waarderen haar advies omdat het ons heeft geholpen bij het inzicht in hoe wij verantwoordelijkheden en bevoegdheden het beste organiseren bij de invulling van onze gastvrijheid.’

Lettie van Atteveld, voorzitter Raad van Bestuur HWW zorg

Van ontwerpend onderzoek naar pilots

Na de invoering van scheiden van wonen en zorg en de overheveling van een aantal zorgtaken naar de gemeenten zijn steeds meer mensen aangewezen op mantelzorg. Veel mensen vinden het fijn zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven wonen, maar voor sommige ouderen is het wel lastig. Zonder mantelzorg en een sociaal netwerk dichtbij die kan bijspringen, komen sommige ouderen soms in een lastige situatie waarbij zij zichzelf niet kunnen redden.

Carebnb is ontstaan naar aanleiding van een ontwerpend onderzoek in opdracht van het Stimuleringsfonds voor de Creatieve industrie. De vraag ging over nieuwe concepten voor tijdelijke lichte zorg. Carebnb is dan ook een nieuw soort aanbod als overbrugging tussen ziekenhuis en thuis en voor Respijtzorg. Een carebnb accommodatie is kleinschalig, huiselijk, ligt in de buurt van de zorgvrager en biedt veel ruimte voor zelfregie. Een gasthuis waar mensen tijdelijk kunnen verblijven en informele zorg krijgen die anders door mantelzorg geboden zou worden. Professionele zorg wordt door professionals aangeboden, zoals dat ook zou gebeuren in de eigen woning.

Door de grote interesse zijn na het onderzoek pilots gestart, in samenwerking met de gemeenten Utrecht en Amsterdam.

Meer informatie is te vinden op